계약갱신청구권 행사 기간 및 조건 총정리 (5% 상한, 거절 사유, 묵시적 갱신 차이 포함)

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재계약 시즌이 다가오는 가을, 만료 2개월 전까지만 챙겨도 우리 집에서 2년을 더 살 수 있습니다.

결론부터 말씀드리면, 주택 전·월세 세입자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있고, 집주인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다.

갱신청구권은 1회만 쓸 수 있으며, 갱신된 계약 기간은 2년으로 봅니다(이른바 2+2). 갱신할 때 보증금이나 월세 인상은 기존 금액의 5% 이내로 제한되고, 지자체 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수도 있습니다.

계약갱신청구권(법령상 명칭은 '계약갱신요구권')은 2020년 7월 31일 시행된 개정 주택임대차보호법 제6조의3에 규정된 세입자의 권리입니다. 3+3+3 개정안 같은 제도 변경 논의가 이어지고 있으니, 지금 시행 중인 기준을 정확히 알아두시는 것이 중요합니다.

※ 2026년 10월 기준, 국가법령정보센터의 주택임대차보호법 원문과 국토교통부 정책 Q&A 안내를 바탕으로 정리했습니다.

핵심만 다시 정리해 드리겠습니다. 갱신청구권을 쓰면 기존 계약과 같은 조건으로 2년이 연장되고, 임대료는 5% 이내에서만 올릴 수 있습니다. 집주인이나 그 직계존비속이 실제로 거주하려는 경우, 세입자가 월세를 2기분 이상 연체한 경우 등 법에 정해진 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 갱신된 계약에서 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다.

목차

1. 계약갱신청구권 요건 및 거절 사유 정리

현행 주택임대차보호법을 기준으로 꼭 알아야 할 요건을 표로 정리했습니다.

구분상세 내용비고
행사 기간계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지2020.12.10 이후 체결·갱신 계약 기준
행사 횟수1회만 가능, 갱신 기간은 2년묵시적 갱신은 횟수에 포함 안 됨
인상 상한기존 보증금·월세의 5% 이내지자체 조례로 더 낮게 정할 수 있음
주요 거절 사유월세 2기 이상 연체, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 임대인 또는 직계존비속의 실거주 등법 제6조의3 제1항 단서
중도 해지세입자는 갱신된 계약을 언제든 해지 통보 가능통지 후 3개월 뒤 효력
허위 실거주 배상실거주를 이유로 거절한 뒤 제3자에게 임대하면 손해배상 책임월차임 3개월분 등 중 큰 금액

2. 계약갱신청구권 행사 방법 4단계

STEP 1. 계약 만료일 확인
계약서에 적힌 만료일을 기준으로 6개월 전~2개월 전 날짜를 달력에 표시해 두세요. 2개월 전 날짜를 하루라도 넘기면 권리를 쓸 수 없습니다.

STEP 2. 갱신 요구 의사 전달
문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 "계약갱신요구권을 행사합니다"라고 분명히 알리세요. 분쟁이 걱정된다면 우체국 내용증명이 가장 확실합니다.

STEP 3. 인상 금액 협의
집주인이 인상을 요구하면 기존 금액의 5% 이내인지 확인하세요. 인상 없이 같은 조건으로 연장하는 것도 가능합니다.

STEP 4. 갱신 계약 신고
보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 넘는 계약은 임대료가 바뀌었다면 30일 안에 전월세 신고를 해야 합니다. 인상 없이 같은 조건으로 갱신했다면 신고 대상이 아닙니다.

3. 계약갱신청구권 자주 묻는 질문

Q1. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 어떻게 다른가요?
A. 묵시적 갱신은 집주인이 만료 6개월~2개월 전 사이, 세입자가 2개월 전까지 아무 통지를 하지 않았을 때 자동으로 2년이 연장되는 것입니다. 이 경우 갱신청구권을 쓴 것으로 보지 않으므로 다음 만료 때 다시 쓸 수 있습니다.

Q2. 집이 팔리면 갱신 요구가 거절되나요?
A. 대항력을 갖춘 세입자라면 새 집주인도 지위를 이어받습니다. 다만 새 집주인이 실거주하려는 경우 거절 사유가 될 수 있어, 갱신 요구 시점과 소유권 이전 시점이 중요합니다.

Q3. 분쟁이 생기면 어디에 도움을 요청하나요?
A. 소송 전에 대한법률구조공단 등의 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 비용이 적고 절차가 비교적 빠릅니다.

더 자세한 정부 해설과 판례를 확인하고 싶다면 아래 공식 자료를 참고하세요.

정리하면, 계약갱신청구권은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 1회 행사할 수 있고, 2년 연장과 5% 인상 상한이 보장되는 세입자의 권리입니다. 기간과 증거만 잘 챙기면 대부분의 분쟁을 막을 수 있으니, 지금 바로 계약 만료일을 확인해 보시기 바랍니다. 선선한 10월, 모두 편안한 보금자리에서 지내시길 바랍니다.

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