근저당권과 저당권 차이 및 말소 후 등기부등본 확인방법 (매매 시 주의사항)

"근저당은 채권최고액, 저당권은 확정금액. 말소 후엔 등기부에서 반드시 확인하세요."

근저당권과 저당권의 핵심 차이는 담보 금액의 방식에 있습니다. 저당권은 확정된 특정 채권액을 담보하는 반면, 근저당권은 장래 늘어날 채무까지 채권최고액 한도 내에서 계속 담보합니다. 실무에서 주택담보대출 대부분은 근저당권으로 설정됩니다.

대출을 완납하고 말소 신청을 마쳤더라도, 등기부등본을 직접 열람해 근저당권이 실제로 삭제되었는지 확인하기 전까지는 안심할 수 없습니다.

이 글에서는 근저당권과 저당권의 차이, 말소 후 등기부등본으로 확인하는 방법, 그리고 매매 시 놓치기 쉬운 주의사항을 정리해 드립니다. 이름은 비슷하지만 매매·담보 실무에서의 취급은 다릅니다.

📑 목차

STEP 1. 인터넷등기소 접속
대한민국 법원 인터넷등기소에서 '부동산 등기 열람/발급' 메뉴로 이동합니다.

STEP 2. 대상 부동산 조회
소재지 지번 또는 도로명으로 부동산을 검색하고 열람 수수료(열람 700원)를 결제합니다.

STEP 3. 을구에서 근저당권 확인
등기부등본 '을구'에서 해당 근저당권 항목에 빨간 줄(말소선)이 그어져 있고 '말소' 표시가 있는지 확인합니다.

STEP 4. 발급본 보관
매매·증여 예정이라면 말소가 반영된 최신 등기부등본을 발급받아 보관합니다.

❌ 대출만 갚고 말소를 미룸 → ✅ 근저당권이 남아 있으면 매수인이 잔금을 거부할 수 있으니 매매 전 말소하세요.

❌ 신청만 하고 확인 안 함 → ✅ 을구에 말소선이 그어졌는지 등기부등본으로 반드시 확인하세요.

❌ 오래된 등기부등본 사용 → ✅ 거래 당일 기준 최신 등기부등본을 발급해 권리관계를 확인하세요.

Q1. 근저당권과 저당권 중 어느 것이 더 흔한가요?
A. 주택담보대출 등 실무 대부분은 채권최고액으로 설정하는 근저당권을 사용합니다.

Q2. 왜 대출금보다 설정액이 큰가요?
A. 근저당권은 이자·지연손해금까지 대비해 실제 대출의 약 110~120%로 채권최고액을 설정하기 때문입니다.

Q3. 말소 완료는 어디서 확인하나요?
A. 등기부등본 을구에서 해당 근저당권에 말소선이 그어졌는지 확인하면 됩니다.

Q4. 등기부등본 열람 비용은 얼마인가요?
A. 인터넷등기소 기준 열람은 700원, 발급은 1,000원입니다.

Q5. 말소 없이 매매가 가능한가요?
A. 법적으로 불가능하진 않지만 매수인이 꺼려 거래가 무산될 수 있어 매매 전 말소가 원칙입니다.

근저당권은 채권최고액 한도로 장래 채무까지 담보하고, 저당권은 확정 금액을 담보한다는 점이 핵심 차이입니다. 말소 신청 후에는 반드시 등기부등본 을구에서 말소선을 확인하고, 매매 예정이라면 최신 등기부등본으로 권리관계를 정리하시기 바랍니다.